À la différence d’une promesse de vente, le compromis de vente engage l’acheteur et le vendeur. Il s’agit d’un document écrit sous seing privé ou encadré par un notaire. Il démontre un accord commun pour réaliser une transaction selon un prix déterminé à l’avance. Malgré l’acte ferme et définitif décrit dans la législation, les parties peuvent-elles revenir sur leur décision ? Si oui, comment s’y prendre ?
Les principales composantes d’un compromis de vente
Avant de savoir comment annuler un compromis de vente, il est nécessaire de se pencher sur son contenu. Le compromis de vente comporte plusieurs informations qui attestent de sa validité.
- Les identités complètes du propriétaire et de l’acheteur ;
- L’inventaire et la nature du bien immobilier ;
- Le mode de financement pour payer le vendeur : crédit, apport… ;
- Le prix de vente fixé ;
- Les diagnostics obligatoires imposés par la loi et autres mentions légales.
Pour tout achat immobilier, l’absence de l’une de ces clauses peut entraîner la nullité du document au regard de la loi. Par conséquent, les parties sont donc libérées de leurs obligations et de leurs engagements vis-à-vis de l’autre.
Faire jouer le délai de rétraction
Bien qu’elle soit limitée dans le temps, la possibilité de se rétracter reste le motif le plus souvent employé pour l’annulation d’un compromis de vente immobilier. Pour rappel, le délai de rétraction s’adresse seulement à l’acquéreur et non au vendeur. Par ailleurs, il est en droit de récupérer son dépôt de garantie dans un délai de 21 jours.
Les conditions d’application du délai de rétractation
Dans le cadre d’une notification en courrier recommandé, le délai de rétractation prend effet à partir du lendemain de sa réception. Cela vaut également pour une remise en main propre après un acte notarié. Depuis la loi Macron de 2015, le délai est dorénavant de 10 jours. Auparavant, l’acheteur disposait de 7 jours. Celui-ci doit informer le vendeur par un envoi recommandé avec accusé réception. Le cachet de la poste fait foi. En l’absence d’un document officiel dans le compromis, le délai est suspendu. Aucune justification n’est nécessaire.
Les clauses suspensives le plus souvent rencontrées dans un compromis de vente
Les clauses suspensives sont en mesure d’invalider la signature du compromis. Elles sont indépendantes du délai de rétraction et s’appliquent dans des circonstances très particulières.
- L’obtention de prêt : en l’absence d’un financement accordé par un organisme bancaire, l’annulation du compromis de vente par l’acheteur prend effet immédiat. Toutefois, le refus doit être motivé et justifié pour permettre la reconnaissance de cette condition suspensive ;
- L’absence de servitude : également appelé droit de passage, tout manquement à cette clause constitue une raison valable pour casser un compromis de vente. La présence d’un certificat d’urbanisme d’information ou son équivalent opérationnel peut compléter le dossier. Pour autant, il ne s’agit pas d’une autorisation, comme le permis de construire ;
- La garantie d’un bien non hypothéqué : elle doit être justifiée par un état hypothécaire. Sa présence est indispensable pour s’assurer que le bien immobilier ne fait pas l’objet d’un commandement de saisie. Il recense aussi les obligations juridiques et l’identité de l’actuel propriétaire ;
- Le droit de préemption : certaines communes en disposent afin qu’elles soient prioritaires en cas de mise en vente du bien concerné. Cela permet notamment de mener à bien des projets urbains. Une telle procédure peut rompre un compromis de vente.
Il existe d’autres clauses suspensives pour se prémunir d’éventuels vices cachés ou de situations financières délicates non divulguées par le vendeur. Elles doivent toutes être mentionnées sans exception. Dans le cas contraire, le demandeur de l’annulation du compromis de vente ne peut prétendre à leur application.
Le sinistre : un motif rare pour annuler le compromis
Quelle que soit sa nature, un sinistre peut altérer la structure du logement et entraîner l’annulation de la vente. Il peut s’agir d’une catastrophe naturelle, d’une inondation ou de toute autre dégradation qui peut rendre le bien inhabitable ou dangereux. Si la situation présente un caractère exceptionnel, elle est tout de même recevable pour faire valoir un désistement sur le compromis de vente. Dans ce cas, l’acquéreur peut décider de revenir sur ses engagements ou de poursuivre la transaction. Aucune pénalité financière ne peut lui être infligée.
L’absence aux convocations du notaire
L’annulation d’une vente immobilière peut également résulter d’une non-présentation pour signer l’acte définitif. Qu’il s’agisse du vendeur ou de l’acheteur, une telle absence traduit une volonté évidente de ne pas respecter ses obligations. Le notaire est alors chargé d’en rendre compte par la rédaction d’un procès-verbal de carence.
Quels dommages et intérêts pour la partie lésée ?
Dans ces conditions, la rupture d’un compromis de vente donne lieu à des poursuites qui offrent une compensation sous forme de dommages et intérêts. Cela équivaut généralement entre 5 et 10 % du prix de vente. S’il n’est pas possible de trouver un accord à l’amiable, le demandeur peut saisir le tribunal de grande instance. La domiciliation de ce dernier se base sur l’emplacement du bien à vendre. Il est également envisageable d’exiger la vente forcée, mais les démarches sont longues et nécessitent un investissement financier important au regard de l’incertitude juridique qui plane sur ce genre de pratiques.
D’autres motifs de poursuites judiciaires
En l’absence de clauses pénales ou de dépôt de garantie, le propriétaire est en droit de saisir la justice. Un acheteur peut également faire de même lorsqu’il constate un vice de forme ou des dégradations non spécifiées par le vendeur. Les frais d’agence et ceux liés à une action en justice peuvent se révéler importants. Il convient donc d’être précis et rigoureux pour éviter tout mécontentement. Les procédures judiciaires sont souvent lourdes et particulièrement longues.
Malgré son caractère légal qui limite les possibilités de recours, le compromis de vente ne constitue pas une vente définitive. Il s’agit d’un avant-contrat précédant l’acte de vente. Sous certaines conditions et sous réserve d’un motif valable, on peut le faire annuler. Il convient néanmoins de bien encadrer les étapes préliminaires à toute transaction immobilière afin que la rupture d’un compromis de vente ne fasse pas l’objet de poursuites ou de dédommagements.
